Le marché de la location immobilière au Grand Tunis continue d’évoluer fortement en 2026. Entre zones ultra-luxueuses, quartiers résidentiels modernes et secteurs plus accessibles, les prix varient considérablement selon la localisation, le type de bien et la surface.

Dans cet article, nous vous proposons une analyse complète des prix de location des maisons et appartements dans des zones clés comme Tunis, La Marsa, Gammarth ou encore Les Berges du Lac.

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🏙️ 1. Vue globale du marché locatif à Tunis

En 2026, le marché locatif du Grand Tunis se structure en trois grandes catégories :

💰 Gammes de prix mensuels

• Entrée de gamme : 300 – 900 TND

• Milieu de gamme : 1 000 – 2 500 TND

• Haut standing : 2 500 – 5 000 TND

• Luxe (villas) : 5 000 – 12 000+ TND

👉 Le facteur le plus déterminant reste la localisation, bien avant la surface.

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📍 2. Prix de location par région

🔴 Zones premium (haut standing et luxe)

🌊 Gammarth

• Villas : 5 000 → 12 000 TND

• Appartements : 2 500 → 6 000 TND

• Duplex : 2 000 → 3 500 TND

👉 Quartier très prisé avec vue mer, villas avec piscine et clientèle internationale.

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🌴 La Marsa (Ennassim, Safsaf, Sidi Daoud)

• S+2 / S+3 : 1 900 → 3 700 TND

• Villas : 4 000 → 6 000 TND

👉 Excellent compromis entre qualité de vie et proximité du centre.

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🏢 Les Berges du Lac

• Appartements : 1 800 → 5 000 TND

• Duplex / Penthouse : jusqu’à 9 000 TND

• Bureaux : jusqu’à 12 000 TND

👉 Quartier moderne, très demandé par les entreprises et expatriés.

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🏛️ Carthage / Amilcar

• Villas : 5 000 → 7 500 TND

• Appartements : 2 100 → 2 800 TND

👉 Zone historique et prestigieuse avec forte valeur immobilière.

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🟡 Zones intermédiaires (équilibre prix / qualité)

🌇 Ain Zaghouan

• S+2 / S+3 : 1 050 → 1 650 TND

• S+4 : ~2 000 TND

👉 Quartier en pleine expansion, très bon choix pour familles.

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🏗️ Jardins de Carthage

• S+2 : 1 800 → 2 500 TND

• S+3 / S+4 : 2 500 → 4 500 TND

👉 Zone moderne avec immeubles récents et bon standing.

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🟢 Zones accessibles (budget modéré)

🎓 El Manar / El Menzah

• Studios : 700 – 900 TND

• S+2 / S+3 : 1 200 – 2 100 TND

• Villas : 1 600 – 3 300 TND

👉 Idéal pour étudiants et jeunes actifs.

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🏘️ El Aouina / Le Kram

• Studios : 500 – 850 TND

• S+2 : 850 – 2 100 TND

👉 Zones en développement avec des prix attractifs.

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📐 3. Prix par surface (estimation)

Même sans données exactes de superficie, on peut estimer les prix selon la typologie :

Type de bien	Surface moyenne	Prix moyen	Prix/m² estimé
Studio (S0)	40 m²	500 – 800	12–20 TND
S+1	60 m²	700 – 1 500	12–25 TND
S+2	90 m²	1 000 – 2 500	11–28 TND
S+3	120 m²	1 500 – 3 500	12–30 TND
Villa	300 m²+	4 000 – 12 000	13–35 TND

👉 Plus le bien est petit, plus le prix au m² est élevé.

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📊 4. Analyse et tendances du marché

📈 Forte segmentation géographique

• Les zones comme Gammarth ou Lac peuvent être 2 à 3 fois plus chères que Menzah ou Aouina.

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🏡 Montée du haut standing

• Forte demande pour :

  • biens meublés

  • résidences sécurisées

  • appartements avec terrasse ou jardin

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💼 Influence des expatriés et entreprises

• Zones comme Lac et Marsa tirées vers le haut par :

  • entreprises internationales

  • diplomates

  • cadres étrangers

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⚠️ Écarts importants de prix

Deux biens similaires peuvent avoir des prix très différents selon :

• vue mer 🌊

• présence piscine 🏊

• état du bien 🆕

• meublé ou non 🛋️

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🧠 5. Où louer selon votre budget ?

🔹 Budget < 1 000 TND

👉 El Manar, Aouina, Kram

🔹 Budget 1 000 – 2 500 TND

👉 Ain Zaghouan, Menzah, Jardins de Carthage

🔹 Budget 2 500 – 5 000 TND

👉 Marsa, Lac, Carthage

🔹 Budget 5 000+ TND

👉 Gammarth, villas de luxe

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🏁 Conclusion

Le marché locatif du Grand Tunis en 2026 est dynamique, segmenté et en forte évolution.

• Les zones côtières et modernes dominent le haut de gamme

• Les quartiers intermédiaires offrent les meilleures opportunités

• Les zones populaires restent accessibles mais en progression

👉 Que vous soyez locataire ou investisseur, comprendre ces différences est essentiel pour faire le bon choix.